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Mis à jour le 05/11/2026
La VEFA au Maroc (vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement) permet d'acheter un logement ou un local avant la fin de sa construction. Elle est régie par les articles 618-1 et suivants du Dahir des obligations et des contrats (DOC), issus de la loi 44-00 de 2002 et largement réécrits par la loi 107-12. Depuis le 16 juillet 2026, la loi 41.25 impose en plus l'acte authentique pour le contrat préliminaire.
VEFA : définition et champ d'application
La VEFA est la convention par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et à en transférer la propriété à l'acquéreur (art. 618-1). Le vendeur garde ses droits de maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux. Le régime vise les immeubles à usage d'habitation ou professionnel (art. 618-2), vendus par une personne de droit public ou privé.
La VEFA permet au promoteur de financer le chantier avec les avances des clients. L'immeuble n'est considéré comme achevé qu'après la délivrance du permis d'habiter ou du certificat de conformité (art. 618-15).
Forme du contrat : ce que change la loi 41.25 en 2026
Publiée au Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, la loi 41.25 réécrit l'article 4 du Code des droits réels et aligne sur cette règle le contrat préliminaire de VEFA (art. 618-3 du DOC). Le contrat préliminaire doit désormais être dressé en acte authentique, par un notaire ou un adoul, à peine de nullité. L'ancienne possibilité d'un acte à date certaine dressé par un avocat agréé près la Cour de cassation (ex-Cour suprême) est supprimée.
La même exigence vise les actes de transfert de propriété, donc le contrat définitif. Pour le contrat de réservation, le texte de la loi 107-12 prévoyait un acte authentique ou à date certaine (art. 618-3 ter) : vérifiez la forme à retenir avec votre notaire ou votre adoul. Le texte officiel est publié en arabe ; pour un contrat signé avant le 16 juillet 2026 ou une opération en cours, faites analyser votre dossier au cas par cas.
Mentions obligatoires du contrat préliminaire (art. 618-3 bis)
- identité et domicile élu des parties ;
- titre foncier de l'immeuble immatriculé ou références de propriété de l'immeuble non immatriculé, avec les droits réels et servitudes ;
- numéro et date du permis de construire ;
- description et superficie du bien ;
- prix définitif du mètre carré ou prix global (habitat social) et modalités de paiement ;
- délai de livraison ;
- références de la garantie d'achèvement ou de remboursement.
Le cahier des charges, signé et légalisé, est déposé à la conservation foncière ou au greffe du tribunal de première instance si l'immeuble n'est pas immatriculé (art. 618-4). Il précise la consistance du projet, les prestations, les équipements et les délais de réalisation et de livraison.
Contrat de réservation et étapes de la VEFA
Le contrat de réservation (art. 618-3 ter et quater) est facultatif et interdit avant l'obtention du permis de construire, sous peine de nullité. Les sommes versées sont déposées sur un compte bancaire spécial. L'acquéreur peut se rétracter dans un délai d'un mois et récupère alors l'intégralité du montant sous 7 jours. La réservation vaut au maximum 6 mois, sans renouvellement.
Le contrat préliminaire ne peut être conclu qu'après l'obtention du permis de construire (art. 618-5). Aucun paiement n'est valable avant sa signature ou celle de la réservation (art. 618-8).
Échelonnement du prix (art. 618-6)
| Étape | Part maximale du prix | Exemple : 1 000 000 DH |
|---|---|---|
| Conclusion de la réservation | 5 % | 50 000 DH |
| Conclusion du préliminaire (10 % sans réservation) | 5 % | 50 000 DH |
| Lancement des travaux | 10 % | 100 000 DH |
| Fondations au niveau du rez-de-chaussée, gros œuvre, puis finitions et permis d'habiter (répartition selon accord des parties) | 60 % | 600 000 DH |
| Contrat définitif et remise des clés | 20 % | 200 000 DH |
Le texte prévoit l'exonération des droits d'enregistrement pour les actes de réservation et de préliminaire. Pour le côté fiscal de la revente, voir la déclaration des profits immobiliers et les coefficients de réévaluation 2026.
Garanties de l'acquéreur en VEFA
- Garantie d'achèvement ou de remboursement (art. 618-9) : le vendeur doit la constituer après le préliminaire. Elle prend fin notamment à l'inscription du contrat définitif sur le registre foncier. Les établissements publics et les sociétés entièrement détenues par l'État ou une personne morale de droit public en sont dispensés (art. 618-11).
- Prénotation (art. 618-10) : si l'immeuble est immatriculé et que les avances dépassent 50 % du prix, l'acquéreur peut la demander.
- Délai supplémentaire (art. 618-7) : au maximum 6 mois, avec information un mois avant l'échéance initiale.
- Cession (art. 618-13) : l'acquéreur peut céder ses droits à un tiers selon les mêmes formes, avec notification au vendeur.
Pénalités de retard et résiliation
L'article 618-12 prévoit, un mois après réception d'une mise en demeure (art. 37 et suivants du Code de procédure civile) :
- pour l'acquéreur en retard de paiement : une indemnité d'au plus 1 % par mois de la somme exigible, sans dépasser 10 % par an ;
- pour le vendeur en retard de travaux : 1 % par mois de la somme due, sans dépasser 10 % par an.
Exemple : sur une échéance de 100 000 DH restée impayée, l'indemnité maximale est de 1 000 DH par mois, plafonnée à 10 000 DH par an.
En cas de résiliation, l'article 618-14 fixe l'indemnité à 15 % des montants payés à l'achèvement du gros œuvre et à 20 % à l'achèvement des finitions. Elle est aussi de 20 % si le vendeur dépasse le délai de livraison. Aucune indemnité n'est due si la résiliation intervient moins de 30 jours après la réservation.
Contrat définitif et transfert de propriété
Le contrat définitif suppose le certificat de l'architecte, le permis d'habiter ou le certificat de conformité, les titres fonciers distincts et le paiement du reliquat (art. 618-16). Le vendeur informe l'acquéreur et engage l'éclatement du titre dans un délai maximal de 60 jours après la délivrance du permis ou du certificat, puis notifie la date des titres distincts dans un délai maximal de 30 jours (art. 618-18).
Si une partie refuse de signer dans les 60 jours suivant la notification, l'autre peut saisir le tribunal pour obtenir la conclusion du contrat ou la résiliation (art. 618-19). La propriété est transférée à la conclusion du contrat définitif ou après le jugement, et à son inscription sur les registres fonciers lorsque l'immeuble est immatriculé (art. 618-20).
Anciennes règles : ce qui n'est plus valable
| Point | Texte de 2002 (loi 44-00) | Règle actuelle |
|---|---|---|
| Forme du préliminaire | Acte authentique ou date certaine, dont avocat agréé | Acte authentique, notaire ou adoul (loi 41.25) |
| Moment de signature | Après achèvement des fondations au rez-de-chaussée | Après le permis de construire |
| Paiement | 3 phases : fondations, gros œuvre, finitions, avec liberté des parties | Échelonnement de l'art. 618-6 |
| Information après permis d'habiter | 30 jours | 60 jours |
| Indemnité de résiliation | Au plus 10 % du prix | 15 % ou 20 % selon l'art. 618-14 |
Le contrat préliminaire devait aussi joindre les plans d'architecture « ne varietur », le béton armé, le cahier des charges et le certificat de l'ingénieur attestant l'achèvement des fondations. Conservez ces pièces dans votre dossier, même si la pièce relative aux fondations n'est plus la condition de signature.
Pour une vente portant sur un immeuble déjà construit, voir notre guide sur le compromis de vente et l'acte authentique. Pour un logement achevé avec paiement progressif, voir la location-accession.
Questions fréquentes
Un avocat peut-il encore rédiger un contrat de VEFA ?
Non pour le contrat préliminaire : depuis le 16 juillet 2026, la loi 41.25 retient le notaire et l'adoul, à peine de nullité.
Quel montant verser à la réservation ?
Au maximum 5 % du prix, sur un compte bancaire spécial, avec un droit de rétractation d'un mois et une restitution sous 7 jours.
Que faire si le promoteur livre en retard ?
Adressez une mise en demeure : l'indemnité de 1 % par mois, plafonnée à 10 % par an, court un mois après sa réception. La résiliation reste possible selon l'article 618-14.
Sources : texte consolidé de la loi 44-00 modifiée par la loi 107-12 (ANCFCC) ; Moniteur juridique 2026-2027, Laamrani Law Firm ; Y. Tlemçani, loi 41.25 ; Bladi, 10/08/2026. Article d'information, sans valeur de conseil juridique ; le texte du Bulletin officiel fait foi.
