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Mis à jour le 02/11/2026
Le compromis de vente au Maroc fixe l'accord du vendeur et de l'acquéreur avant l'acte définitif. Attention : depuis le 16 juillet 2026, la promesse de vente immobilière doit être établie par acte authentique, sous peine de nullité. Le modèle ci-dessous sert donc à préparer votre accord, et ne doit pas être signé seul.
Loi 41.25 : le compromis sous seing privé n'est plus valable
La loi n° 41.25, promulguée par le dahir n° 1.26.30 du 3 juillet 2026 et publiée au Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, a modifié l'article 4 du Code des droits réels. Depuis cette date :
- les actes de transfert de propriété, la promesse de vente et les procurations qui s'y rapportent doivent être rédigés par acte authentique, sous peine de nullité, sauf disposition particulière contraire ;
- l'acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation n'est plus une option ;
- en pratique, il faut passer par un notaire ou un adoul.
Cette règle n'est pas la première étape : depuis 2024, la promesse de vente ne pouvait déjà plus être rédigée librement sous seing privé. Un simple document signé entre les parties, même légalisé, expose donc le vendeur et l'acquéreur à la nullité. Si vous détenez un ancien compromis, faites-le examiner par un professionnel.
Modèle de compromis de vente (base de travail)
Ce modèle, conservé pour référence, permet de rassembler les informations à transmettre au notaire ou à l'adoul qui établira l'acte. Il ne constitue pas à lui seul un acte valable.
Entre :
Monsieur .............. ……. (nom et prénoms du vendeur)
demeurant ............................. ….. (coordonnées du vendeur)
exerçant la profession de ....... ….. (profession du vendeur)
d'une part et :
Monsieur (Madame) ............ …… (nom et prénoms de l'acquéreur)
Demeurant ............................ (coordonnées de l'acquéreur)
exerçant la profession de ....... …………………………..(profession de l'acquéreur)
d'autre part :
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
Monsieur ........... propriétaire de l’Appartement promet de vendre à Monsieur ........... qui accepte ................................ (description très du bien).
Le prix de vente convenu s'élève à la somme de ................... (montant en chiffres et en lettres)………………………………………………………….
Ce prix sera payé de la manière suivante :
10%= ........... DHS à la date de la signature des présentes à titre de dédit (ou d'accompte),
Le solde ……… ........... dhs au jour de la signature de la vente.
Il est expressément convenu que la somme versée par M. .............. à titre de dédit sera perdue par lui s'il ne donne pas suite au présent compromis et que de la même manière, M. ........ vendeur devra restituer le double de la somme versée à titre de dédit si la vente ne peut s'effectuer de son fait.
Les parties conviennent de fixer la date d'entrée en jouissance le .............. .
Les frais et honoraires liés à la rédaction de l'acte de vente seront à la charge de l'acquéreur, notamment en ce qui concerne l'enregistrement.
La rédaction de l'acte de vente interviendra au plus tard le ............... .
Les parties font élection de domicile en leurs demeures respectives, telles qu'elles sont ci-dessus énoncées.
Fait à ............................... (indiquer la ville) ,
le .................................... (indiquer la date)
.............. (Signature du vendeur) ......... ( Signature de l'acquéreur)
Les clauses à vérifier avant la signature
- Identification du bien : adresse, superficie, numéro du titre foncier, charges et hypothèques éventuelles.
- Prix et avance : précisez si la somme versée est un acompte ou un dédit, et dans quels cas elle est restituée. Dans le modèle, l'acquéreur qui renonce perd le dédit, et le vendeur défaillant restitue le double.
- Conditions suspensives : obtention du crédit, mainlevée d'hypothèque. Pour le refus de crédit, voir notre lettre d'annulation de vente pour refus de crédit.
- Délai de signature : indiquez une date limite. Un arrêt de la Cour d'appel de commerce de Casablanca du 11 juillet 2023 a admis la résolution malgré l'absence de délai, après une mise en demeure restée sans réponse, mais fixer une date évite ce type de procédure.
Si un mandataire signe à votre place, consultez aussi notre article sur la procuration pour vente immobilière, qui doit respecter la même forme. Pour un logement sur plan, voir la vente en l'état futur d'achèvement : son contrat préliminaire est aussi concerné par la loi 41.25.
Frais et impôts liés à la vente en 2026
| Élément | Montant | Référence |
|---|---|---|
| Enregistrement de la promesse de vente | Droit fixe de 200 DH | Art. 135-II-17° du CGI |
| Enregistrement de la vente : locaux construits | 4 % | Art. 133-I-F du CGI |
| Enregistrement de la vente : terrains nus ou à construire | 5 % | Art. 133-I-G du CGI |
Exemple : pour un appartement vendu 800 000 DH, les droits d'enregistrement de l'acte définitif s'élèvent à 32 000 DH (800 000 × 4 %). S'y ajoutent les droits de conservation foncière et les honoraires du professionnel : demandez un devis actualisé avant de signer.
Côté vendeur, un éventuel profit est imposable : voir les coefficients de réévaluation 2026 et la déclaration des profits immobiliers.
Questions fréquentes
Peut-on encore signer un compromis de vente sans notaire ?
Il faut un acte authentique, reçu en pratique par un notaire ou un adoul. Un document signé uniquement entre les parties risque la nullité, sauf disposition particulière contraire.
Quel montant verser à la signature ?
Aucun pourcentage n'est imposé dans ce modèle : les 10 % sont un exemple à négocier. Faites préciser la nature de la somme et ses conditions de restitution.
Le compromis transfère-t-il la propriété ?
Non, c'est un avant-contrat : le transfert résulte de l'acte définitif, inscrit à la conservation foncière pour un bien immatriculé.
Sources : Bladi, 10/08/2026 ; Le Desk, 21/08/2026 ; Y. Tlemçani, loi 41.25 ; ReaConsult, 28/07/2026 ; CGI 2026, art. 133 et 135 (DGI).
