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Mis à jour le 05/11/2026
La location-accession au Maroc permet d'occuper un logement achevé en payant une redevance, puis d'en devenir propriétaire en levant une option d'achat. Elle est régie par la loi 51-00, promulguée par le dahir n° 1-03-202 du 16 ramadan 1424 (11 novembre 2003) et publiée au Bulletin officiel du 15 janvier 2004. Depuis le 16 juillet 2026, sa forme a changé avec la loi 41.25.
Location-accession : définition et champ d'application
La loi ne s'applique qu'aux immeubles achevés et à usage d'habitation. Selon l'article 2 de la loi, la location-accession est un contrat de vente par lequel le vendeur s'engage à transférer à l'accédant, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble, moyennant une redevance versée jusqu'à la levée de l'option.
Concrètement, le propriétaire met le bien à disposition contre une redevance, et l'occupant dispose d'une option d'achat au terme de la période prévue. Pour un logement encore à construire, le régime applicable est plutôt la VEFA.
Forme du contrat depuis la loi 41.25
Publiée au Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, la loi 41.25 aligne l'article 4 de la loi 51-00 sur la règle de l'article 4 du Code des droits réels. Le contrat doit être dressé en acte authentique, par un notaire ou un adoul, à peine de nullité.
Attention : l'ancien texte admettait aussi un acte à date certaine dressé par un professionnel juridique, par exemple un avocat agréé près la Cour de cassation (ex-Cour suprême), avec signatures légalisées par le chef du secrétariat-greffe. Cette voie est supprimée pour les actes concernés. Le texte officiel est publié en arabe ; pour un contrat signé avant cette date, faites vérifier votre dossier par un notaire ou un adoul.
Le contrat définitif est conclu dans les mêmes formes. La même logique s'applique au compromis de vente et à l'acte authentique.
Mentions obligatoires du contrat
- identité des parties ;
- références foncières de l'immeuble ;
- situation et description de l'immeuble ou de la fraction ;
- prix de vente fixe et non révisable ;
- montant de l'avance éventuelle, redevance, périodicité, modalités de paiement et d'imputation sur le prix ;
- faculté de payer par anticipation tout ou partie du prix avant la levée de l'option ;
- références de l'assurance conclue par le vendeur pour l'immeuble ;
- conditions de réalisation et de résiliation de l'option ;
- date d'entrée en jouissance, délai d'exercice de l'option, conditions de prorogation et de résiliation anticipée.
Effets sur l'immeuble : pré-notation ou registre
Si l'immeuble est immatriculé, l'accédant peut demander au conservateur de la propriété foncière une pré-notation sur le titre foncier. Elle reste valable jusqu'à l'inscription du contrat définitif de vente.
Si l'immeuble n'est pas immatriculé, une copie du contrat doit être inscrite sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance du lieu de l'immeuble.
Droits et obligations des parties
L'accédant
La redevance comprend une part correspondant au droit de jouissance et une part correspondant au paiement anticipé du prix. Le contrat fixe la répartition, qui n'est prise en compte qu'en cas de résiliation. Dès l'entrée dans les lieux, l'accédant doit :
- user de l'immeuble en bon père de famille et selon la destination prévue au contrat ;
- payer la redevance et les charges d'entretien ;
- ne pas réaliser de transformations mettant en péril la sécurité des habitants, le fonctionnement des équipements ou la solidité de l'immeuble.
Avec l'accord écrit du vendeur, il peut réaliser à ses frais des travaux d'amélioration.
Le vendeur
- établir un état des lieux à la signature, puis un autre en cas de résiliation ;
- assurer la délivrance et la garantie, dans les mêmes conditions que le bailleur selon le Dahir des obligations et des contrats ;
- supporter les réparations relatives à la stabilité et à la solidité de l'immeuble, et aux éléments qui lui sont intégrés.
Levée de l'option et contrat définitif
Le vendeur met l'accédant en demeure de lever l'option par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les trois mois précédant le terme prévu. Si l'option est levée, l'accédant paie le solde du prix et le contrat définitif est conclu.
Si le vendeur refuse de signer dans les 30 jours suivant une mise en demeure restée sans effet, l'accédant ayant payé tout le prix peut saisir le tribunal. Le jugement définitif vaut contrat définitif de vente.
Côté comptable et fiscal, conservez les pièces qui distinguent jouissance et prix. Pour une revente future, voir la déclaration des profits immobiliers et le simulateur du profit immobilier.
Résiliation du contrat : exemple chiffré
- Du fait du vendeur : l'accédant récupère l'avance éventuelle et la part de redevance imputée sur le prix, majorées de 10 %. Le remboursement intervient dans les trois mois, et il peut rester dans les lieux jusqu'au remboursement intégral.
- Du fait de l'accédant : s'il demande la résiliation avant ou à la date de levée de l'option, il récupère les sommes versées au titre du prix, moins une indemnité de 10 % au profit du vendeur.
- Manquement de l'accédant : en cas de non-paiement de l'avance, de la redevance ou des charges exigibles, le président du tribunal de première instance, en référé, peut prononcer la résiliation, ordonner le congé de l'accédant et la radiation de la pré-notation. L'accédant reste tenu des sommes exigibles et d'une indemnité de 10 %.
Exemple : redevance mensuelle de 3 000 DH, dont 2 000 DH imputés sur le prix, sans avance, pendant 24 mois. La part de prix versée est de 48 000 DH.
| Résiliation | Calcul | Montant pour l'accédant |
|---|---|---|
| Du fait du vendeur | 48 000 DH + 10 % | 52 800 DH |
| Du fait de l'accédant | 48 000 DH − 10 % | 43 200 DH |
Questions fréquentes
Quelle différence entre location-accession et VEFA ?
La location-accession porte sur un logement achevé occupé avant la vente définitive. La VEFA porte sur un immeuble à construire, payé selon l'avancement du projet.
Peut-on encore passer par un avocat ?
Non pour ces actes : depuis le 16 juillet 2026, la loi 41.25 retient le notaire et l'adoul, à peine de nullité.
Le prix peut-il être révisé pendant le contrat ?
Non, le contrat doit mentionner un prix de vente fixe et non révisable. Pour un simple contrat de bail, les règles sont différentes.
Sources : Moniteur juridique 2026-2027, Laamrani Law Firm ; Y. Tlemçani, loi 41.25 ; Bladi, 10/08/2026 ; Maroc Compta, loi 51-00. Article d'information, sans valeur de conseil juridique ; le texte du Bulletin officiel fait foi.
