Résilier Son Contrat De Bail, les procédures à suivre

Pour quitter valablement son logement, un locataire doit toujours résilier son contrat de location. Il doit pour cela prévenir son propriétaire, en respectant certaines formes et ouvrir une période dite “de préavis” ; plus ou moins longue selon le contrat. Contrairement au propriétaire, pour qui la législation est contraignante, le locataire qui souhaite résilier son contrat bénéficie le plus souvent de règles très souples.

La résiliation du bail au Maroc est réglementée par les dispositions du DOC, la nouvelle loi n°67-12 réglementant les rapports entre locataires et propriétaires, définit avec précision tous les cas qui peuvent donner lieu à cette résiliation. L’article 56 donne la possibilité au propriétaire de résilier le contrat de bail si le locataire utilise le logement dans un but autre que sa nature ou celui annoncé dans le contrat de bail, ainsi que la négligence ou le défaut d’entretien, et le défaut de paiement du loyer. A noter que le décès du locataire n’ouvre pas droit à la résiliation sauf en cas d’absence des ayants droit du défunt et ce, conformément aux articles 53 et 55.

Le congé oblige le locataire à quitter les lieux à la fin du délai de préavis. Lors du départ effectif du locataire, des formalités de sortie doivent être accomplies : l’état des lieux, l’inventaire – en ce qui concerne la location meublée – et la remise des clés. Si des dégradations sont constatées ou si des sommes sont encore dues au propriétaire, le montant du dépôt de garantie peut-être amputé.

Les procédures :

En tant que locataire, vous pouvez donner congé à tout moment, en cours de bail. Pour cela, vous devez prévenir votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le délai du préavis. Ce dernier est généralement de trois mois et se réduit à un mois dans les cas suivants :
  • une mutation professionnelle
  • une perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
  • pour les personnes âgées de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
Le préavis débute à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier.

Même si vous quittez les lieux avant la fin du préavis, vous devez payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis. Il existe une exception toutefois, si un nouveau locataire vous succède, avec l’accord du propriétaire.

Dans le cas d’une co-location, tous les titulaires du bail locatif doivent donner congé au propriétaire. Faute de quoi, le bail se poursuit au profit de celui qui n’a pas donné congé et qui est donc tenu au paiement des loyers.

Informations supplémentaires :

La forme du congé
Le congé doit être délivré au propriétaire uniquement selon l’un des deux modes suivants (avec accusé de réception) :
  • la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
  • l’acte d’huissier.
Le locataire ne peut donc pas donner congé par téléphone ni en utilisant les moyens modernes de communication (télécopie, courrier électronique ou textos). De même, la remise des clés au concierge ne peut pas être considérée comme un congé.

bailleurs et locataires des locaux à usage d'habitation ou professionnel

La loi n° 67.12 établit des nouveaux rapports contractuels entre bailleurs et locataires des locaux à usage d'habitation ou professionnel.

A titre de rappel, la loi 67-12 a été approuvé à l'unanimité par la Chambre des représentants, le 1er août 2013 et par la chambre des conseillers le 29 octobre 2013. 
Le texte de la nouvelle loi a été publié au bulletin officiel le 28 novembre 2013, depuis cette date jusqu'à la date de ce post, il s'est écoulé 92 jours, soit 3 mois de sa publication, ce qui veut dire que la loi 67-12 est entrée pleinement en vigueur conformément à l'article 74 de la nouvelle loi. 
Les conséquences juridiques de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi : Comme conséquence directe de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, plusieurs lois sont abrogées, il s'agit de : 
Les dispositions de la loi n° 64.99 promulguée par le dahir n°1.99.211 du 13 joumada I 1420 (25 août 1999) relative au recouvrement des loyers, à l'exception de celles relatives aux locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Le dahir du 26 Safar 1360 (25 mars 1941) réprimant le refus de location Le dahir du 25 rabia I 1360 (23 avril 1941) prescrivant la déclaration des locaux vacants Le dahir du 25 rejeb 1360 (19 août 1941) relatif au dégagement t des locaux à usage d'habitation Le dahir du 20 safar 1370 (1er décembre 1950) abrogeant le dahir du 4 joumada II 1338 (25 février 1920) et édictant de nouvelles dispositions réprimant la spéculation illicite sur les loyers, tel qu'il a été modifié par le dahir du 18 chaâbane 1373 (22 avril 1954) Le décret-loi n° 2-80-552 du 28 kaâda 1400 (08 octobre 1980), instituant une réduction sur le montant du loyer des locaux à usage d'habitation au profit de certaines catégories de locataires La loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel promulguée par le dahir n°1-80-315 du 17 safar 1401 (25 décembre 1980) tel qu'il a été modifié et complété 

Autres conséquences :
 La nouvelle loi 67-12 s'appliquera également aux contrats de bail en cours et aux contrats dont une décision de justice n'a pas encore été rendu par le tribunal.

La Location-accession Loi 51-00 du B.O du 15-01-2004

La location-accession à la propriété immobilière est réglementée par la loi du n°51-00 promulguée par Dahir n°10-3-2002 du 16 ramadan 1424( B.O. du 15 janvier 2004)


Le champ d'application de la loi
La loi ne s'applique qu'aux immeubles achevés et à usage d'habitation.
La définition de la location accession est fixée à l'article 2 de la loi :
« La location-accession est un contrat de vente par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le versement d'une redevance, telle qu'indiquée à l'article 8 de la présente loi, jusqu'à la date de la levée de l'option ».

Le propriétaire loue son bien à un locataire en contrepartie d'une redevance (loyer) et le locataire dispose d'une option d'achat au terme de la période fixée dans le contrat. 


La forme du contrat de location accession (Articles 4 à 7 de la loi)Pour être valable, le contrat doit être établi :
- soit par acte authentique (acte dressé par un notaire),
- soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession juridique et réglementée autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession, ex : les avocats agréés près la Cour suprême. L'acte doit être signé et paraphé en toutes les pages par les parties et par celui qui l'a dressé. Les signatures des actes dressés par l'avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.

Des mentions indispensables doivent figurer sur le contrat de location accession:
- l'identité des parties contractantes;
- les références foncières de l'immeuble faisant l'objet du contrat;
- la situation et la description de l'immeuble ou fraction de l'immeuble;
- le prix de vente fixe et non révisable de l'immeuble;
- le montant de l'avance s'il y a lieu et de la redevance à la charge de l'accédant, sa périodicité ainsi que les modalités de paiement, et celles d'imputation de la redevance sur le prix de vente;
- la faculté pour l'accédant de payer par anticipation tout ou partie du prix de l'immeuble avant la date de levée de l'option;
- les références du contrat d'assurance conclu par le vendeur, garantissant l'immeuble;
- les conditions de réalisation et de résiliation de l'option;
- la date d'entrée en jouissance et le délai dans lequel l'accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d'acquérir la propriété ainsi que les conditions de prorogation et de résiliation anticipée du contrat.

Incidence du contrat de location accession sur le régime juridique de l'immeubleSi l'immeuble qui fait l'objet d'un contrat de location accession est immatriculé, l'accédant peut demander au conservateur de la propriété foncière la mention d'une pré-notation sur le titre foncier de l'immeuble. Cette pré-notation demeure valable jusqu'à l'inscription sur le titre foncier du contrat définitif de vente de l'immeuble.

SI l'immeuble n'est pas immatriculé, une copie du contrat de location-accession doit être inscrite sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance (du lieu de l'immeuble).


Droits et obligations des parties


Droits et obligations de l'accédant
L'accédant est tenu de payer une redevance, montant versé par échéances, en contrepartie de l'acquisition future de l'immeuble ou partie de l'immeuble.

La redevance comprend deux parties : un montant correspondant au droit de jouissance de l'immeuble et l'autre correspondant au paiement anticipé du prix d'acquisition de l'immeuble.

La part de chacune de ces deux parties sera convenue entre le vendeur et l'accédant dans le contrat de location-accession.

Cette répartition ne sera prise en considération qu'en cas de résiliation du contrat.

L'accédant, dès qu'il entre dans les locaux, doit:
- user de l'immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ;
- payer la redevance conformément aux clauses du contrat de location-accession ;
- payer les charges d'entretien de l'immeuble
- procéder à des transformations qui mettent en péril la sécurité des habitants, le bon fonctionnement des équipements ou la solidité de l'immeuble ou partie de l'immeuble.

Toutefois et après accord écrit du vendeur, l'accédant peut à ses frais, procéder à des travaux d'amélioration de l'immeuble ou partie de l'immeuble.

Droits et obligations du vendeur- Le vendeur est tenu d'établir un état des lieux avec l'accédant et cela lors de la signature du contrat et un autre en cas de résiliation.
- les obligations de délivrance et de garantie qui sont les mêmes que celles prévues pour le locateur par le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats,
- le vendeur doit supporter la charge des réparations relatives aux éléments concourant à la stabilité ou à la solidité de l'immeuble ainsi qu'à tous autres éléments qui lui sont intégrés ou forment corps avec eux.

Réalisation du contrat de location accession :Le vendeur doit mettre en demeure l'accédant de lever l'option visant à acquérir la propriété de l'immeuble. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception et cela dans les trois mois précédant le terme prévu pour la levée de l'option.

Si l'accédant lève l'option, il devra payer le montant restant dû sur le prix de vente tel que fixé dans le contrat de location-accession. Le contrat définitif de vente sera alors conclu et cela dans les mêmes formes que l'établissement du contrat de location-accession tel qu'indiqué à l'article 4 de la présente loi.

Au cas où le vendeur refuse, pour une raison quelconque, de conclure le contrat définitif de vente dans un délai maximum de 30 jours après une mise en demeure restée infructueuse, l'accédant qui s'est acquitté du montant intégral du prix de vente, peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat définitif de vente. Le jugement définitif ordonnant la conclusion du contrat de vente vaut contrat définitif de vente.

La résiliation du contrat de location accession 

La résiliation du fait du vendeurSi le contrat de location accession est résilié du fait du vendeur, l'accédant a droit au remboursement des sommes versées correspondantes à l'avance, s'il y a lieu, et au montant relatif au paiement anticipé du prix d'acquisition de l'immeuble, majorés d'une indemnité de 10% sur les sommes remboursables.

Le vendeur est tenu de rembourser l'accédant dans les trois mois qui suivent la résiliation du contrat. Ce dernier peut d'ailleurs demeurer dans les lieux jusqu'au remboursement intégral.

La résiliation du fait du de l'accédantL'accédant a droit au remboursement des sommes versées au titre du prix d'acquisition, (déduction faite d'une indemnité au profit du vendeur de 10% de ces sommes) s'il effectue la demande la résiliation du contrat avant la date de la levée de l'option ou à la date de levée de l'option.

Remarque : Si l'accédant ne remplit pas ses obligations contractuelles notamment celles relatives au paiement de l'avance ou au paiement de la redevance des charges devenues exigibles, le président du tribunal de première instance, statuant en référé, peu prononcer la résiliation du contrat de location-accession et ordonner le congé de l'accédant et la radiation de la pré-notation auprès de l'agence foncière.
L'accédant demeure tenu de payer les sommes exigibles et une indemnité de 10% desdites sommes.

La vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement (VEFA) Loi n°44-00 - BO du 7 Novembre 2002

La vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement (VEFA) est issue du Dahir n° 1-02-309 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi n°44-00 complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats. (B.O. du 7 Novembre 2002). La définition de la vente en l'état de futur achèvement résulte de l'article 618-1 de la loi n°44-00 :
"Est considérée comme vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l'acquéreur s'engage à en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux."

[/color]La loi concerne aussi bien les immeubles à usage d'habitation que ceux à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal effectués par toute personne de droit public que de droit privé. Le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux de l'immeuble.

Les formes nécessaires à la vente en l'état de futur achèvement (Article 618-3)

Le contrat préliminaire : Nécessité d'un contrat préliminaire qui doit être établi et cela sous peine de nullité soit: un acte authentique, soit un acte ayant date certaine et élaboré par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes. (La liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice. ex : les avocats agréés près la cour suprême).

Le contrat préliminaire doit contenir un certain nombre de mentions :
- l'identité du vendeur et de l'acheteur ;
- le titre de la propriété de l'immeuble immatriculé, objet de la construction, ou les références de la propriété de l'immeuble non immatriculé, précisant, le cas échéant, les droits réels et les servitudes foncières et toutes autres servitudes ;
- le numéro et la date de l'autorisation de construire;
- la description de l'immeuble, objet de la vente;
- le prix de vente définitif et les modalités de son paiement;
- le délai de livraison;
- les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant.

Le contrat préliminaire doit être signé et paraphé par les parties et par celui qui l'a dressé. Les signatures des actes dressés par l'avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.

Il convient de joindre au contrat préliminaire :
- les copies conformes des plans d'architecture 'ne varietur', du béton armé et le cahier des charges ;
- le certificat délivré par l'ingénieur spécialisé attestant l'achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.

La loi apporte une sécurité en faveur de l'acquéreur dans le sens où le contrat préliminaire ne peut signé qu'après achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée. (Article 618-5)


Les modalités de paiement de la vente en l'état de futur achèvement (Article 618-6).: L'acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :
- une partie lors de l'achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée;
- une deuxième partie lors de l'achèvement des gros oeuvres de l'ensemble de l'immeuble;
- et enfin une dernière partie lors de l'achèvement des travaux de finition.

Toutefois, la loi laisse la possibilité aux parties de fixer des modalités de paiement différentes à l'exception suivante : aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature du contrat préliminaire de vente (article 618-8).

Le contrat définitif: Le vendeur est tenu, dès l'obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformité, dans un délai n'excédant pas 30 jours à compter de la date de leur délivrance, d'en informer l'acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et de requérir l'éclatement du titre foncier, objet de la propriété sur laquelle est édifié l'immeuble en vue de créer un titre foncier de chaque partie divise lorsque l'immeuble est immatriculé. (Article 618-18)

Le contrat définitif ne sera conclu qu'après le versement intégral du prix de l'immeuble ou de la fraction de l'immeuble, par l'acheteur. Le contrat définitif devra être conclu selon les formes du contrat préliminaire, il doit donc revêtir les mentions de l'article 618-3.

Au cas où l'une des parties refuse de conclure le contrat de vente définitif dans un délai de 30 jours à compter de la date de la notification visée à l'article 618-18 ci-dessus, la partie lésée peut intenter une action en justice visant à la conclusion du contrat définitif ou à la résiliation du contrat de vente préliminaire.

En cas de résiliation du contrat par l'une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente.

Le jugement définitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat définitif.


Réalisation de la vente : Le transfert de la propriété des fractions vendues au profit des acquéreurs n'est
valable qu'à partir de la conclusion du contrat définitif ou après la décision définitive rendue par le
tribunal lorsque l'immeuble est non immatriculé ou en cours d'immatriculation et à partir de l'inscription
du contrat définitif ou de la décision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque l'immeuble est immatriculé.

Les garanties pour l'acheteur (Article 618-9). : Le vendeur doit constituer au profit de l'acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à l'acquéreur de récupérer les versements en cas de non application du contrat.

Cette garantie prend fin à l'établissement du contrat définitif de vente et lorsqu'il s'agit d'un immeuble
immatriculé lors de l'inscription de ladite vente sur les registres fonciers.

La loi a posé une exception (Article 6186-11), les établissements publics et les sociétés dont le capital est détenu en totalité par l'Etat ou toute personne morale de droit public n'ont pas à fournir de caution à l'acheteur.

Le texte apporte une autre garantie à l'acheteur : l'établissement d'un cahier des charges
Le vendeur doit établir un cahier des charges de construction précisant la consistance du projet, sa désignation, la nature des prestations et des équipements de l'immeuble à réaliser et les délais de réalisation et de livraison.

Le vendeur et l'acquéreur apposent leurs signatures au cahier des charges. Une copie certifiée conforme, portant la signature légalisée de l'acquéreur est délivrée à ce dernier. Lorsque l'immeuble est immatriculé, des copies du cahier des charges, du plan d'architecture ne varietur et du règlement de copropriété, le cas échéant, doivent être déposées à la conservation foncière. Lorsque l'immeuble est non immatriculé, ces copies doivent être inscrites sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance de la circonscription où se trouve l'immeuble et déposées auprès dudit greffe.


Les pénalités de retard (Article 618-12). 

Les pénalités dues par l'acheteur : En cas de retard dans les paiements tels que prévus à l'article 618-6, l'acquéreur est passible d'une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an.

Les pénalités dues par le vendeur : En cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur est passible d'une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10 % par an.

Toutefois, l'indemnité de retard ne sera appliquée qu'un mois après la date de la réception de la partie défaillante d'une mise en demeure adressée par l'autre partie, par l'une des voies prévue à l'article 37 et suivants du code de procédure civile.

La vente en l'état futur d'achèvement permet donc aux promoteurs de financer les travaux de construction par les avances versées par les clients tout en gardant la propriété des constructions puisque celle-ci n'est transférée à l'acheteur qu'à l'inscription du contrat définitif de vente sur les registres fonciers dans le cas d'un immeuble immatriculé et lors de la conclusion du contrat définitif de vente pour un bien non immatriculé ou en cours d'immatriculation.